作者：王受之

　　美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓，称“科帕”（ CO-OP，即co-operation缩写）。

　　合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。这里住宅公寓，部分是政府开发，给低收入家庭用的，政府要补贴，但是大多数还是开发商针对中低收入的客户开放的，开发商都是大企业，目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，如果价格不理想，不好卖，就出租。或者采用先租后买，以租转买（英语叫做rent to buy ）方式吸引买家。

　　不要小瞧这里低价格的公寓对于缓解住房问题的能力和作用！大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制（rent control），虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使其中租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。

　　除了合作公寓，上还有他们叫做“康斗”（condominium 的简称，英语叫做condo），一般都是从三家庭、六家庭倒十二家庭单位放在一条、一大座公寓式建筑的的住宅，叫做“家庭式公寓”，也是出租市场的重要房源。这种住宅往往都比较大，和一般性公寓不同，如果不是楼上楼下有其他住户、或者隔壁左右有邻居的话，感觉和住自己的独栋洋房差不多，一般来说，三家庭每层一个家庭，六家庭每层二个家庭，业主自己占据一个单位，其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。

　　和目前国内主要大城市的狂涨房价相比，美国房价总体水平较低，绝对价格都不高，更不用说和收入比较的价格了。这点，使得美国人，尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135，400美元，再次购房家庭是178，700美元；平均每月支付银行还款是1，114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1，020美元和1，197美元；银行还款平均占家庭税后收入的 33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入 40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66，100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53，800美元和 76，900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和 41.1岁。由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，也基本是克林顿政府时期，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。

　　看房地产价格，千万不要忘记了土地价格占其中一个非常重要的部分这点。美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国开发商或者个人向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不失，这点和中国情况大相径庭，中国的土地永远是国家的，房屋买卖就是买个有限的居住区而已，美国的房地产，是买的土地的永久性拥有。从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人，美国政府手头控制了好多土地，我们不是老说资本主义社会的特点是生产资料私有化，社会主义特点是公有化吗？生产资料的最大一个内容是土地，美国三级政府拥有全国930万平方公里的土地的40％，绝大部分不转让，但是少百分是可以释放出来拍卖给开发商和个人的，其中也有一部分用比较低廉的价格出租，但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地，相反，美国政府通过每年征收地税（real estate tax）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价 1%，地税跟联邦政府一点关系都没有，是地方政府的税收，主要是地方政府用于地方建设，比如公立学校、图书馆、公园、城市设施的建设和维护，治安等等，其中最重要的是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。这个评估工作是完全独立的，开发商、投机商、任何政客和利益集团都无法影响这个评估组的运作，我自己住的房子每年都交不同的地税，就是根据他们每年寄来的评估价格表来征收的。运作完全透明，泾渭分明，山水清楚，房地产运作就流畅了。

　　国内房地产开放、买楼投资和自住，政府出台的规范都混混沌沌，第一个是各种公私界限含混不清，第二是公私不清的时候造成人关系复杂，加上金融机构全部国营，银行一律国有，贷款审批程序有条文，没严格执行的机制，这样的情况下，想不出问题都挺难的。