地产大腕老潘在博客里写了篇贴子，满腹委屈于人们为什么把地产商作为负面形象，并心有不甘地做了三点分析和解释，实则是想做点辩驳。但辩的怎么样呢？哈哈，不怎么样。

    首先，老潘把原因归咎于富豪榜。且看他是怎么说的，“……但往往这些主管编辑们不听我讲事实，自己编一个天文数字就要公开。……我也曾问过多位进了富豪榜的开发商，他们给我的答案是惊人的一致，都是说：‘他们瞎评，没有调查，也没有征得我的同意，……。’”故此，则我们可以明了老潘的看法是，富豪榜本就是一个胡说八道、不负责任的榜，你们怎么能受它影响呢？好，就依老潘的意见，我也觉得富豪榜之类的东西有欠严肃和准确。但问题是，谁告诉你是因着富豪榜列了一半的地产商就影响了人们的判断？谁又告诉你只要上了富豪榜大家就把他认作是恶人？因为有些人写文章提到对地产商占了富豪榜一半而提出质疑吗？以我观察，没有一个人仅仅用富豪榜作为唯一的论据来负面你们。况且，作为一个站在潮头浪尖而又与人们生活息息相关的行业，有太多让老百姓看不懂的东西，人家不该质疑吗？

    更有意思的是，老潘说，“有位开发商前几年资金出了点问题，到了揭不开锅的地步，甚至开始到处借钱发工资了，但他居然还出现在当年的富豪榜上。”这能说明什么问题？即便你老潘说的是事实，充其量不过是个个案罢了。全国那么多地产商，又有几个似这样“揭不开锅”？更有甚者，老潘还说，“富豪榜上房地产商占的比例太大的另外一个原因，就是在房地产行业中土地的价值弹性很大，有一些开发商圈了好多地，够开发十年、八年的土地，经过评估后有了很高的价值，可能就进了富豪榜，其实他也没有多少真实的资产，而他们圈的这些地如果两年不开发就有被政府无偿收回的危险，不光不是自己的财富，甚至连成本都收不回来。”这话听上去让人笑掉大牙。其一，有地，经评估也有很高的价值，却又说没有多少真实的资产。什么叫“资产”？你老潘是不是觉得放家里的现金才是“资产”，若是这样，我老贵可能比你老潘有钱。我一月几千大毛都拿回去养家，你老潘除了不能算作资产的土地、房产、车子等等，家里恐怕不会存很多钞票吧。其二，批评者频频指出地产商屯积聚奇，但横遭否认，您老却说“有一些开发商圈了好多地，够开发十年、八年的”，这不是不打自招吗？这一点的诚实，我倒是要向你鞠躬的。

    第二，按老潘的意思，房地产肯定不属于暴利。他言之凿凿地说，“我查阅了《第一次全国经济普查主要数据公告的第三号》，这份公告主要是公布2004年全国第三产业的经济状况，公告显示：房地产行业的利润率是8.31%，其中房地产开发的利润率是7.77%。…… 自2006年开始，我想随着土地成本的迅速上升，房地产行业的利润率应该是在7.77%左右，甚至以下。”

    且看潘老板以之为据的这个公告，来自于2005年12月16日，全国经济普查数据第三号公报，其中的结论是，2004年全国房地产开发经营行业平均利润率7.77%。然而，这一数据当时就激起市场强烈反响。有意思的是，开发商对这一数据表示认同，而一些房屋中介、研究机构等则认为“太低了，不可能”。一位房地产业内专家分析说，针对2004年房地产平均利润率7.77%这一结论，他表示不认同。其理由是虽然房地产增幅回落，但仍然是增长的，价格并没有走低。（引自《中国投资》）

    而另一个现实的例子是，2005年11月底，《南国都市报》刊登文章指出，福州市物价局公布房价成本清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的基本特点。（引自《中国投资》）

    英国经济学家路易斯给“暴利”的定义是：“当一种产业存在着不可替代性，并逐渐形成单元化的寡头形式时，必然会演变成一种多倍利润而不是多重利润的暴利，这种情况会伴随着多元化经济要素的加入和产业规范的形成而消失，通常暴利时代的经济周期是短暂的。”在这里，“不可替代性”、“单元化寡头形式”是非常重要的要素，而现今在中国大陆，政府对土地资源的垄断，房屋作为特殊商品所具有的不可替代性，开发商看似松散实则紧密并与政府部门微妙的利益关系，都非常好地符合了这个“暴利”的定义。当然，老潘尽可否认，甚至认为它不适用于中国。OK，那建议你去请教一下为唱红房地产而不遗余力的那些经济学家们，问问他们喝了几两洋墨水又在鼓吹些什么。

    第三，关于官商勾结的问题。老潘讲到了一些理由和见解，但并未触及根本。譬如，老潘说，“最关键的是土地交易政策的公开透明，大多数腐败和行贿受贿的案件都是出在土地问题上，这与前些年土地交易的不公开、不透明有很大的关系。”对，讲的对极了。但是把责任推了个一干二净。政策不够公开透明，地产商就可以行贿吗？官员就可以受贿吗？法律昭昭然立在那里，只因政策不够完善，我们就可以堂皇地去违法吗？一个犯罪分子被逮住了，他很冤枉地说，怪只怪政策不公开不透明啊，可以吗？

     老潘还说，“政府在过去的几年时间接二连三地下发文件，强调全中国所有公开经营性土地都要进行公开的交易，这个过程从文件的下发到全面的执行有相当长的一段时间。”为什么文件下发到全面执行有相当长的一段时间？理由何在？真相何在？老潘对此却语焉不详。又说，“我想土地‘招拍挂’的过程中，也要让土地的交易受到全社会、媒体的监督才能公平，才会减少和避免房地产发展商和腐败官员之间行贿受贿现象的发生。”这话听起来很悦耳，老潘倒象是个与房地产无干的事外人，说的都是中肯之语。但是，全社会和媒体怎样监督？全社会的舆论通道在哪里？媒体，对吧。媒体的舆论通道又在哪里？潘老板您展眼看看，多少媒体上摆满了你们房地产的广告，你让它监督什么？而对于官员们的腐败行为，除非组织上已经有所动作乃至作出处理，才报道出来，你又让它监督什么？

    因此，潘石屹同志的这番表白和论辨，不过是略略迷惑人们的眼睛罢了。不要以为老百姓都被蛊惑了、误导了、蒙蔽了，他们心中自有一杆秤，他们不会迷信于任何貌似代表了公平正义的喧喧嚷嚷。甭管什么地产商乃至其它的商们，谁也负面不了你们，更不能妖魔化你们，能做成这件事的，只有你们自己。而透过满脸委屈的文字表白下的潘石屹先生，您的辩解是何其虚伪。