成品住宅建设运行模式探讨

大连华居住宅产业化管理有限公司  董事长    李士东

随着社会经济的发展，人们生活习惯和居住意识的改变，居民的住宅消费观念也从过去满足于有房子住向现在挑房子住，从昨日无奈地陷入个人装修劳累之中向今日为解脱烦恼寻找全装修的成品住宅转变。开发商提供的非成品住宅已不能满足消费者的需求并将逐步被市场所淘汰。因此，依靠科技，走住宅产业化发展之路，推广成套技术，提高住宅建设整体水平，搞好资源综合利用，减少浪费，节省能源，增加社会效益，实行住宅产业化是房地产开发的必由之路。

华居住宅产业化管理有限公司在推广住宅产业化成品住宅建设过程中，发现有的开发单位把住宅全装修简单的认为是施工管理和材料采购控制；有的参与者则把自己定位为具体的施工者，类似的操作模式都是对住宅产业化成品住宅建设的认识和理解不足，在现有的住宅建设产业链中，规划、设计、施工、管理等各系统都已相对成熟和稳定，但实施成品住宅的建设体系，目前尚缺乏系统完善、功能齐全、管理专业的配套公司。

    华居住宅作为住宅产业化专业管理公司，将住宅建设上游、中端、下游链接起来，通过技术集成、产业集群、管理集中，组建“系统化、组织化、配套化、规模化、专业化”住宅产业化服务体系。按照市场细分原则，科学地进行资源整合，优化配置，使开发商、部品商通过住宅产业化平台完成产业链接，明确相互利益，让消费者在合理的市场分配体系中受益，达到双赢及多赢。

根据住宅产业化的“五化标准”，华居住宅设立了设计研发中心、物流展示中心、网络信息中心、工程监管中心、客户服务中心，同时与专业院校及科研部门联盟，共同研究开发适合于住宅产业化发展需求，有利于住宅产业化发展的住宅部品及相关管理规则。

华居住宅的设计系统是由建筑设计专家和室内设计专家共同组成。采取前置介入土建设计的方式，参与解决建筑设计和室内装饰相互需求的问题，遵循“以人为本”，从居住者舒适安逸、协调自然的角度对户型的装修进行优化设计，避免重复施工的资金投入和资源浪费。如在一小型公寓全装修工程的前置介入设计中，指出了土建设计中有碍装修的不合理之处并提出了修改意见，扩大了房屋实际使用面积并避免了工程中不必要浪费，因而得到了开发商的认同。

华居住宅为适应住宅产业化发展需要，组织了各专业化施工队伍，彻底改变了装修施工队伍的结构和质量。由过去从土建、水电、木工、油工均由一支所谓全能队伍一“打”到底的装修施工，改为由各专业人员组成的各种专业化施工队伍。施工工艺程序化，尤如工厂生产产品一样每一道工序均按规定程序进行。各从业人员均持有各种专业技能证书及上岗资格证书，从而解决了因非专业人员施工所带来的工程隐患，提高了工程质量和工程进度，减少了因工程质量而产生的矛盾纠纷。

住宅产业化的推广，成套技术使用是一个瓶颈。现阶段有人简单地认为，从市场买来门、地板、橱柜、洁具等部品回来安装上即是产业化装修，实为是对产业化全装修较为肤浅的认识。住宅产业化覆盖了三十几个行业，因此产业化全装修不能简单的理解为将每一个单个产品拿到某一个装修现场安装上即为产业化全装修，其中涉及到技术体系、部品体系、建筑体系、质量控制体系，其内容极为广泛。

华居住宅在实施产业化成品住宅建设过程中，十分注重成套技术的开发及使用。例如：如何使门、门套与门洞有机结合，成套洁具从安装到能够使用，到底由多少部件组装而成？地板、踢脚线怎样配套才能完美等等。通过与部品商、生产商不断交流、反复实践、从而改进了以往的施工工艺、总结出一些成套技术，为住宅产业化规模化全装修奠定了基础。

在推广住宅产业化过程中如何满足消费者“个性化”需求是一个重点。而“轻装修、重装饰”的现实说明装饰的个性化主要取决于后期的配饰。住宅墙面、地面等固定框架装修其实并无个性可言，所谓“个性”产生于后期家具饰品配饰。同样的房间会因家具颜色不同而产生不同效果，会因摆设位置方向不同而产生不同的感觉；会因墙上的一幅山水画使房间富于清淡自然，会因一幅抽象画使房间充满神秘梦幻。“个性化”基于“普遍化”。因此，在普遍化全装修住宅基础上，有“个性化”发展的大空间。

在住宅产业化的推进过程中，售后服务是一个新的概念。华居住宅的客服管理系统以完全独立的运营模式，高效服务于全装修的所有后期工作，并根据“社会化服务”的要求，将以往由施工和部品供应商的“承诺”变为社会保险；将一般的社会保险变为可承担消费者索赔的法律保障体系。

住宅产业化以“标准化设计、集约化生产、配套化供应、专业化施工、社会化服务”为标准，推广住宅建设成套技术应用，加大住宅建设科技含量，调整住宅产业结构，构筑适合住宅产业化规模发展的物流体系，减少中间环节的利润附加；以工厂化成套部品生产，提高施工效率；以系统化的服务降低管理成本，最终以高品质、低成本的住宅产业化系统化服务赢得规模效益，变单纯家装为产业化集成装修，使产业化成品住宅建设的受益者真正感到省时、省心、省力、省钱。