一、问题提出
　　物业管理的本质、特征应把物业的保值增值视为企业的主要工作之一，物业保值增值主要体现在小区的环境，小区的设备设施完好和小区建筑完整、协调、美观性上。而一个物业的保值增值很大程度上被消费者和投资者看重的是其小区的整体及外观，其外观往往最能代表反映物业品质。从目前住宅小区管理现状来看，一些违章现象已成为城市管理中的顽症，已经影响到城市面貌和物业保值增值，这些久治无效的现象层出不穷，似乎又全部落实到物业管理企业身上。 
　　依照作者多年实践来分析，这一重任让物业公司一家来担当责任，无论从法律依据、实践操作、诉讼主体、执行管理标准等方面，都很难承担。由于缺乏人性化的设计以及明确有效的合同约定，目前装修管理这副重担落在物业公司身上不妥。作者认为，要从根本上解决装修中存在的问题，应从建筑设计开始。开发商合同约定装修行为，政府相应政策配套制度规定落实，物业公司实施管理，才能从法律层面、操作层面、管理标准、依据等方面有标准，有依据，才能有效实行管理。 
　　住宅群体要占到城市总体建筑的30～40%，它对城市形象、城市管理水平、城市精神面貌都起到举足轻重的作用。住宅的外观美观协调，不只是住户、物业公司关心的问题，而更应该是开发商、设计者、政府有关部门，乃至整个社会关注的问题。 
　　二、违章现象的种类 
　　影响物业保值增值的因素主要有建筑结构完全、建筑外观的完整性、美观性，目前违章现象大约分类为： 
　　1、承重墙结构损坏。高层建筑结构一般较容易区分承重结构与非承重结构，而多层建筑中的承重结构则非专业工程技术人员较难判别，其中并不是“封墙”就是非承重墙，这其中有拉筋墙、圈梁墙等。一般装修人员片面满足业主的要求，不顾及房屋结构重量的构件问题。 
　　由于判别承重与非承重墙有一定专业性，在实际装修中，装饰公司设计人员往往片面满足业主对使用功能的需求，为了揽承业务，不惜以牺牲其它业主的安全为代价。有时装修报审图与施工图不符，一旦发现，已经为时已晚，对房屋结构造成了影响 
　　2、违章现象较普遍的部位是屋顶的乱搭乱建现象。这不仅影响建筑外观，而且还会影响房屋结构安全。 
　　从我们参与前期物业管理遇到的情况来分析，第一，对屋顶设计定位不明确。为了促销，强调买顶层送露台，往往露台又与屋顶公共部分联通，业主为了私密性及增加房屋使用率，随意搭建，这其中采取的施工材料也是五花八门，有钢结构、砼，也有轻质材料，这给房屋结构增加了负重，破坏了当初设计者设定的负载数额，这就可能造成建筑不均匀沉降，对房屋结构造成新的不安全因素；第二，由于建筑设计往往注重满足验收时交付的使用条件，忽略了建筑结构合格及日后使用的安全性，业户入住后从安全角度考虑，不得不搭建，从而造成露台变成形形色色的“阳光屋”，既造成了房屋的结构安全性受到破坏，又严重影响了建筑外观。 
　　3、最常见的违章现象就是阳台。作为住宅小区，每家每户至少有一个以上阳台。由于没有明确规定统一标准，好多住户入住后会对阳台进行封闭。由于各自审美观的不同，对住宅外观阳台采用材料、款式各不相同，造成了建筑整体的不协调和不美观，造成住宅外立面整体性的破坏，影响了物业的保值、增值。 
　　现状： 
　　前期物业接手管理后，会制定有关装修要求及注意事项，物业公司会对管理尽快采取措施，包括规定统一材质、款式填充阳台，不许封露台等等限制，但由于没有统一权威的标准，缺乏相关合同约定，再加上物业公司的管理力度小，把关不严密，监察力不一等原因，前期管理中装修成为物业管理的顽症。物业公司为杜绝违规现象，只得想尽办法。如物业公司前期准备与开发商商定，但规定的搭露台、封阳台要求缺乏权威性，导致确定的标准无法统一；还有的物业企业在制止违章过程中，与业主或民工发生冲突，造成保安人员受到伤害（头打破、牙打掉等），致使物业管理两难境地；劝阻不行，也有通过法律途径阻止违章，有时也因为主体不明确而被迫撤诉。 
　　目前的住宅项目建设，要经过初审批、施工图审批、竣工验收等环节，而这些环节中，政府有关部门大多未对入住的物业（称为静态物业）验收、把关，较少考虑业主入住后实际生活需要。如阳台外观连接管、阳台封闭款式、露台搭建的安装性和结构等。开发商、设计单位考虑的是满足审批，满足验收，忽略了“以人为本”这一重要理念。事实上，由于目前政府法规有限，设计人员往往只考虑满足验收需要，对业主入住后需求视而不见。由于开发商未能要求设计者提供相应的阳台封窗、露台搭建、外墙规范，又未写明装修中具体的规定和约束，业主入住后的装修管理把关就显得苍白无力，法律效果不明显。 
　　由于以上没有统一标准，又无合同约定，再加上管理主体不明确，装修出现违章不足为奇。由于这些先天不足的存在，导致承担装修管理中阻止违章重任的物业公司在工作中出现诸多矛盾问题。无论政府、业主、媒体均把矛盾集中在物企身上，这是不公正、不切合实际的。要根本解决装修管理问题，作者提出以下对策： 
　　随着广大业主生活水平的提高，住户中投资客户的增加，有越来越多的业主不光注重居住内部功能和环境美观，而且更加注重小区整体美观和保值增值性，而保值增值的主要因素取决于小区整体的协调性，如封阳台款式、材质是否统一，小区一草一木、建筑外墙、露台等。这一问题应引起政府重视。
　　对策一：
　　修订图纸审核管理办法，从法规上加以明确。图纸审核的两个环节，一是目前审核要求，二是在现有基础上，根据建筑特点开发商提出要求，对业主入住可能改变建筑外观、局部的要求，从以人为本的指导思想出发，权威、美观、专业，明确哪些部位允许封阳台，用什么材料、什么颜色，哪些部位可以搭建阳光屋，用什么材料，怎样的外形，与原建筑的统一性等，并以附件图形式，通过审批，以规划审批通过形式，加以明确，成为具有法律效力的技术资料。从物企来讲，有标准，有依据，业户入住后要改变，必须按要求施工，否则就是违规。
　　对策二：
　　有了统一标准，物业管理还是难以控制量大、面广的业主装修，对业主约束力还是不够。作者认为，开发商在销售房屋时，在合约有关条款中，加上政府审批通过附件图作为合同附件，并以合同形式加以约定，并明确违约责任，明确履约的权利义务，这样可以成为物业公司实行管理执法的依据，成为强制性约定。
　　对策三：
　　政府有规定，并通过政府部门的审批，成为法定文件，再有设计单位人性化的设计，有了明确标准，再有开发商的合同约定，物企在实行管理中，按法规，有标准，有依据，有管理主体。在前期物业管理中，可通过督促检查，对劝阻不听者，物业完全可以通过诉讼来解决，业主必定没有任何理由拒绝整改，从而达到净化、优化小区环境、提高小区整体协调美观等，减轻物企压力，从根本上解决违章现象。
　　对策四：
　　以上建议若被政府有关部门采纳，相关设计单位，开发商落实相应措施，物企必须消化设计图纸，参与开发商前期介入，与设计单位沟通，把广大业主入住后对住宅的需求与设计师沟通，在设计图纸上尽可能满足广大业主合理要求，又能达到统一协调，达到以人为本，注意美观性、实用性结合，体现公共景观的品质和人性化，提高鉴赏力。物企消化图纸，参与开发商制定业主临时公约，把业主入住可能出现违章现象事先进行约定，如阳台、分户门外侧颜色、款式等，有约在先，通过物企严格管理，在标准明确、事先约定的基础上，提高执行力，相应的小区整体性就会提高，违章现象将降低，业主的利益得到保障。